Không quy định sở hữu chung cư có thời hạn

 Tờ trình của Chính phủ không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ.

Nội dung này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội, ngày 14/4.

Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.

Khó khăn chủ yếu trong cải tạo, xây mới chung cư cũ, là do các quy định hiện nay chưa nêu cụ thể, gồm phương pháp xác định hệ số k (hệ số bồi thường), quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, căn cứ xác định lợi nhuận định mức mà chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án, và tiêu chí chọn chủ đầu tư.

TP HCM hiện có gần 500 chung cư xây trước năm 1975 cần sửa chữa, xây mới. Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ và lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ trong 3 năm tới.

Trước đó, khi trình lại Chính phủ dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sau khi tiếp thu các ý kiến.

Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi), cơ quan này đề nghị Chính phủ rà soát và không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các chuyên gia, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Chung cư, cao ốc dọc theo xa lộ Hà Nội và tuyến Metro số 1(TP HCM), tháng 2/2023. Ảnh: Quỳnh Trần

Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này Chính phủ giữ nguyên quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà (gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư). Nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.

Hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở (gồm nhà riêng lẻ, chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu. Người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.

Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp Giấy chứng nhận với căn hộ nhà chung cư.

Tại dự thảo trình Quốc hội, Chính phủ cũng giữ các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu nhà ở. Lý do, xác lập quyền sở hữu và công nhận quyền sở hữu là hai phạm trù, thời điểm khác nhau.

Chẳng hạn, khi mở thừa kế thì người nhận đã xác lập quyền sở hữu với tài sản tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này trước khi hoàn thiện các thủ tục hành chính và Nhà nước công nhận. Tức là, Nhà nước công nhận quyền sở hữu sau khi chủ sở hữu xác lập quyền này của mình với nhà ở.

"Quy định sau khi được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử hữu", tờ trình của Chính phủ nêu.

Bởi nếu muốn được công nhận, chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với Nhà nước. Như vậy họ sẽ bị hạn chế khi thực hiện mua bán, giao dịch, tặng cho khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định đất đai, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, và được xác lập không phụ thuộc vào đăng ký quyền sử dụng đất.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 196 Điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở 2014. Quốc hội dự kiến xem xét, thảo luận dự luật này tại kỳ họp vào tháng 5 tới.