Tại sao BẤT ĐỘNG SẢN lại xây dựng sự Giàu Có một cách HIỆU QUẢ HƠN các loại tài sản khác!
✔️ Dòng tiền
Dòng tiền là số tiền bạn còn lại từ tiền thuê nhà mà bạn đã thu được sau khi trừ tất cả các chi phí. Hầu hết các bất động sản sẽ có các chi phí như tiền lãi vay ngân hàng, thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì và phí quản lý tài sản. Khi bạn mua một tài sản kéo theo tiền thuê nhiều hơn mỗi tháng so với chi phí bạn mang theo để sở hữu nó, thì dòng tiền của bạn là dòng tiền dương.
Trong phần lớn các khoản đầu tư (cổ phiếu, vàng, trang sức, bitcoin, v.v.), bạn hy vọng mua thứ gì đó sẽ tăng giá cao trong tương lai sau đó bán nó và kiếm được một phần lợi nhuận. Nhưng những khoản đầu tư đó không tạo ra dòng tiền.
Trong một số hình thức đầu tư (chẳng hạn như mua một doanh nghiệp hoạt động kém), bạn có thể mua một thứ gì đó tạo ra thu nhập và hy vọng cải thiện hiệu suất của tài sản đó để tăng giá trị của nó. Trên thực tế, điều này liên quan đến quá nhiều công việc và là điều không mong muốn. Những gì chúng ta còn lại là sự hiểu biết tiềm thức rằng để đầu tư trực tiếp là mua một thứ gì đó mà bạn tin rằng sẽ có giá trị hơn sau nay .Còn nếu không phải, thì nó thực sự giống như đánh bạc.
Nhà đầu tư khôn ngoan không đặt cược vào sự định giá. Họ mua tài sản trên một phán quyết hợp lý rằng tài sản sẽ tạo ra thu nhập nhiều hơn chi phí để sở hữu. Đối với những người này, những người rất tích cực về dòng tiền, họ không quan tâm đến những gì thị trường làm. Nếu giá giảm, họ vẫn an toàn. Nếu giá tăng, họ có nhiều lựa chọn hơn
✔️ Tăng giá
Điều đó có nghĩa rằng, sự định giá cao, hoặc sự gia tăng của giá nhà theo thời gian, là cách mà phần lớn của cải được xây dựng trong bất động sản. Đây là "sự tăng giá nhà" mà bạn nghe thấy khi mọi người kiếm được một khoản tiền lớn. Trong khi giá cả biến động, trong thời gian dài, giá trị bất động sản luôn tăng lên, và không có lý do gì để nghĩ rằng điều đó sẽ thay đổi.
Một điều cần xem xét khi định giá cao bất động sản ảnh hưởng đến ROI của bạn là thực tế là sự định giá cao kết hợp với đòn bẩy mang lại lợi nhuận rất lớn. Nếu bạn mua một tài sản với giá 200.000 đô la và nó tăng giá lên 220.000 đô la, tài sản của bạn đã mang lại cho bạn lợi nhuận 10%. Tuy nhiên, bạn có thể đã không trả tiền mặt cho tài sản và thay vào đó sử dụng tiền của ngân hàng. Nếu tiền mặt của bạn là 10% (20.000 đô la), bạn thực sự đã tăng gấp đôi khoản đầu tư của mình, hoàn vốn 100%.
✔️ Khấu hao
Mặc dù nghe tên bạn có thể bị đánh lừa, nhưng khấu hao không phải là giá trị của bất động sản giảm. Nó thực sự là một thuật ngữ thuế mô tả khả năng của bạn để viết ra một phần giá trị của chính tài sản hàng năm. Điều này làm giảm đáng kể gánh nặng thuế đối với số tiền bạn kiếm được, cho bạn thêm một lý do bất động sản bảo vệ sự giàu có của bạn trong khi phát triển nó.
Mỗi năm, trên bất động sản nhà ở mà bạn đã đầu tư, bạn có thể xóa 1 / 27,5 giá trị tài sản so với thu nhập mà bạn đã tạo ra. Vì vậy, đối với một ngôi nhà bạn đã mua với giá 200.000 đô la, bạn sẽ chia số đó cho 27,5 để có được 7,017 đô la. Đây là số tiền bạn có thể ghi vào dòng tiền bạn kiếm được trong năm từ tài sản đó. Nhiều lần, số tiền này sẽ nhiều hơn toàn bộ dòng tiền và bạn có thể tránh thuế hoàn toàn.
Bạn nên tham khảo CPA để biết thêm chi tiết về lợi ích thuế này, nhưng ý tưởng cơ bản là chính phủ coi tài sản bạn mua sẽ dần bị hao mòn theo thời gian và giống như thiết bị cho một doanh nghiệp bạn sở hữu, bạn được phép xóa sổ phần hao mòn. Không phải là một thỏa thuận xấu để sở hữu một tài sản giúp bạn kiếm tiền, có thể tăng giá trị và cũng giúp bạn giảm thuế đối với số tiền bạn kiếm được.
Một cảnh báo là miễn thuế này không áp dụng cho cư Bất động sản đầu tiên. Thuế bất động sản cho thuê được miễn bởi vì nó được coi là một doanh nghiệp nơi bạn có thể xóa bỏ các chi phí của mình. Đây là trường hợp nếu bạn sử dụng tài sản làm nơi cư trú chính của mình, vì vậy việc sở hữu bất động sản đầu tư mang lại cho bạn một lợi thế như vậy.
✔️ Đòn bẩy
Nếu dòng tiền và thu nhập cho thuê là phần yêu thích của tôi khi sở hữu bất động sản, thì đòn bẩy là sự yêu thích thứ hai. Về bản chất, bất động sản là một trong những tài sản dễ dàng nhất để tận dụng đòn bẩy mà tôi từng gặp qua và có lẽ là dễ nhất. Không chỉ dễ dàng tận dụng nguồn tài chính của nó, mà các điều khoản là không thể tin được so với bất kỳ loại cho vay nào khác. Lãi suất hiện dưới 5%, các khoản thanh toán giảm có thể là 20% hoặc ít hơn và các khoản vay được khấu hao thường xuyên trong thời gian 30 năm.
Những loại hình đầu tư khác bạn có thể đầu tư vào việc sử dụng tài chính với các điều khoản như vậy không ?
Khi thực hiện chính xác điều này, bạn thường có thể mua bất động sản, cải thiện giá trị của nó, sau đó tái cấp vốn để thu hồi 100% (hoặc nhiều hơn) vốn của bạn bằng cách sử dụng chiến lược BRRRR (Mua, Phục hồi, Thuê, Tái cấp vốn, Lặp lại). Trong trường hợp tôi không thể lấy lại 100% vốn của mình, tôi thường thấy mình có ROI trong phạm vi 50-90% trong khi cũng thêm vốn vào tài sản.
Đòn bẩy là một phần quan trọng của quyền sở hữu bất động sản mà chúng ta thường coi đó là điều hiển nhiên. Tôi có thể vay tiền từ A (ngân hàng), trả lại khoản vay đó bằng tiền của B (người thuê nhà) và giữ sự khác biệt cho chính mình? Đòn bẩy an toàn là dòng tiền.
Nếu bạn chắc chắn rằng tài sản của bạn tạo ra thu nhập cao hơn chi phí để sở hữu, thì chính đòn bẩy đó cũng không quan trọng. Những người mà dùng trên đòn bẩy tài sản là những người vay rất nhiều so với tài sản đó đến nỗi họ mất tiền mỗi tháng.
✔️ Vay tiền ngân hàng
Khi bạn vay tiền để mua bất động sản, bạn thường trả lại bằng tiền thuê từ người thuê. Một trong những phần tốt nhất của đầu tư vào bất động sản là thực tế không chỉ bạn đang chảy tiền mặt mà còn cả việc thanh toán chậm số dư cho vay với mỗi khoản thanh toán cho ngân hàng.
Khi bắt đầu các khoản vay này, phần lớn khoản thanh toán sẽ hướng tới lãi suất của khoản vay chứ không phải theo nguyên tắc. Điều này có nghĩa là bạn không kiếm được nhiều tiền trong số dư cho vay cho đến khi bạn có khoản vay trong một khoảng thời gian đáng kể. Với mỗi khoản thanh toán mới, một phần lớn hơn sẽ đi theo nguyên tắc thay vì tiền lãi.
Sau khi đủ thời gian trôi qua, một phần tốt của mọi khoản thanh toán sẽ thoát khỏi số dư cho vay và sự giàu có sẽ được tạo ra cùng với dòng tiền hàng tháng. Phần tốt nhất là, người thuê của bạn trả tiền này cho bạn, chứ không phải bạn. Trả hết khoản vay của bạn là một cách khác để đầu tư bất động sản hoạt động để tăng sự giàu có của bạn một cách thụ động, với mỗi khoản thanh toán sẽ đưa bạn đến một bước gần hơn với tự do tài chính.
✔️ Vốn chủ sở hữu bắt buộc
Vốn chủ sở hữu bắt buộc là một thuật ngữ được sử dụng để chỉ sự giàu có được tạo ra khi một nhà đầu tư làm việc với một tài sản để làm cho nó có giá trị hơn. Không giống như sự định giá cao, nơi bạn đang nắm giữ thị trường và các yếu tố bạn không thể kiểm soát, vốn chủ sở hữu bắt buộc cho phép các nhà đầu tư một lựa chọn trong đó họ có thể giúp tăng giá trị tài sản của họ.
Hình thức phổ biến nhất của vốn chủ sở hữu bắt buộc là mua một loại tài sản cố định và cải thiện tình trạng của nó. Trả tiền dưới giá trị thị trường cho một tài sản cần nâng cấp, sau đó thêm các thiết bị, sàn mới, sơn, vv có thể là một cách tuyệt vời để tạo ra sự giàu có thông qua bất động sản mà không có nhiều rủi ro. Mặc dù đây là phương pháp phổ biến nhất nhưng nó không phải là phương pháp duy nhất.
Nhiều nhà đầu tư buộc phải cân bằng bằng cách thêm các tính năng như phòng ngủ thêm, phòng tắm hoặc cảnh quan. Điều quan trọng là tìm kiếm các tài sản có ít hơn số lượng tiện nghi lý tưởng, sau đó thêm những gì chúng đang thiếu để tạo ra giá trị cao nhất.
Ví dụ về điều này sẽ là thêm một phòng ngủ thứ ba hoặc thứ tư cho một tài sản chỉ có hai, thêm một phòng tắm thứ hai vào một tài sản chỉ có một, hoặc thêm nhiều cảnh quan vào một tài sản có ít hơn những ngôi nhà xung quanh. Cơ hội như thế này có thể được tìm thấy với một chút làm việc siêng năng chăm chỉ, và vốn chủ sở hữu bắt buộc có thể tạo ra một tác động lớn đến lợi nhuận của bạn.
✔️ Lạm phát
Điều này có thể không được nói đến thường xuyên đủ và đầy đủ, nhưng lạm phát là một trong những lý do lớn tại sao bất động sản tạo ra sự giàu có mạnh mẽ theo thời gian. Khi bạn xem xét tất cả các lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản, bao gồm cả lạm phát, thật đáng kinh ngạc là tại sao mọi người lại không làm mọi cách để sở hữu bất động sản nhiều nhất có thể.
Hãy để một chút thời gian để xem xét lạm phát ảnh hưởng đến giá bất động sản. Nhìn chung, về tổng thể, cung tiền của chúng ta có giá trị ngày càng ít đi qua mỗi năm. Khi giá trị của tiền giảm, giá hàng hóa và dịch vụ tăng lên.
Nhiều người trong chúng ta coi điều này là hiển nhiên và không nên nghĩ về điều đó. Nó không phải là hiếm khi nghe về cách năm xu được sử dụng để mua một chai than cốc, hoặc một chiếc bánh hamburger có thể được mua bởi một xu.
Mặc dù có thể dễ dàng sử dụng, nhưng nó thực sự là một công cụ xây dựng sự giàu có vô cùng mạnh mẽ khi được khai thác một cách thích hợp.
Chìa khóa khi sử dụng lạm phát để xây dựng sự giàu có trong bất động sản nằm chủ yếu ở các chi phí lớn của bạn (tiền vay ngân hàng, thuế bất động sản) được cố định trong phần lớn thời gian bạn sở hữu tài sản. Khi bạn kết hợp điều này với giá thuê nhà tăng và giá trị nhà (do lạm phát), bạn sẽ bắt đầu thấy kết quả lớn.
Nếu chúng ta biết hợp lý điều đó để kỳ vọng lạm phát sẽ tiếp tục, tại sao không đầu tư vào một tài sản mà điều này sẽ có lợi cho bạn?
----------
Nhiều người hiểu rằng BĐS có thể tạo ra sự giàu có, nhưng không phải ai cũng hiểu tại sao. Tôi hy vọng điều này sẽ làm sáng tỏ một chút về lý do đầu tư vào bất động sản có thể phát triển sự giàu có của bạn một cách hiệu quả.
Có nhiều cách để xây dựng sự giàu có ở Việt Nam, nhưng bất động sản có thể là cách an toàn nhất, ổn định nhất và đơn giản nhất để làm điều đó.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét