Giải mã cuộc 'đại di cư' của doanh nghiệp địa ốc

Áp lực tăng trưởng lợi nhuận khủng khi quỹ đất đô thị hẹp dần, rủi ro pháp lý lớn buộc các doanh nghiệp địa ốc dạt về vùng ven.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, cuộc "đại di cư" của doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn là một làn sóng phức tạp. Có nhiều lý do sâu xa đẩy loạt doanh nghiệp phải rời thị trường chủ lực để nhập cuộc đua mạo hiểm "gióng thuyền ra khơi, giăng lưới đánh bắt xa bờ".

Theo ông Quang, nên nhìn cuộc viễn chinh của các đại gia bất động sản TP HCM trong bức tranh tổng thể, có nguyên nhân trực tiếp, sâu xa và nhiều yếu tố trung gian tác động mạnh đến chiến lược này.

Nguyên nhân trực tiếp

Quỹ đất tại TP HCM ngày càng khó tạo dựng và khan hiếm dần. Kể từ năm 2010 trở đi, đô thị này không còn những lô cực lớn phù hợp với nhu cầu phát triển các dự án khu đô thị tầm cỡ. Do đó, các doanh nghiệp buộc phải mở rộng bán kính quỹ đất ra xa hơn, bám theo những trục hạ tầng được kết nối đồng bộ để săn tìm quỹ đất lớn hơn. Cuộc viễn chinh này đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao về các dự án kiểu mẫu được quy hoạch, xây dựng cộng đồng, cảnh quan và mảng xanh.

Giá đất ở Sài Gòn tăng phi mã cũng là nguyên nhân trực tiếp đẩy mạnh cuộc "đại di cư" của doanh nghiệp bất động sản về vùng vệ tinh. Những cơn sốt đất giai đoạn 2016-2018 đã kích giá nhà đất tại TP HCM tăng chóng mặt (vọt lên gấp đôi, thậm chí gấp ba), trở thành rào cản lớn cho quá trình tạo dựng quỹ đất nội đô.

Thế nhưng nguyên nhân trực tiếp thứ ba mới là yếu tố then chốt thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc tiến ra vùng ven với tốc độ chóng mặt. Đó là giới đầu tư gồm người mua để ở lẫn để dành, bán kiếm lời đều phát cuồng với việc sở hữu tài sản liền thổ.

Tâm lý đa số người Việt, từ tầng lớp bình dân, trung lưu, đến người giàu và siêu giàu, tùy vào độ lớn của túi tiền sẽ xuất hiện các giấc mơ tích trữ nhà đất tương ứng.

Người bình dân muốn lô đất nhỏ 50-70 m2 cất nhà, tầng lớp trung lưu thích nền đất lớn hơn cỡ 100-125 m2 nhưng đến người giàu và giới siêu giàu, nhu cầu không còn giới hạn nữa. Họ cần biệt thự, lâu đài, điền trang 300-700 m2 thậm chí cả nghìn m2.

Tâm lý cuồng bất động sản liền thổ này của nhiều người Việt đã vượt khỏi quy mô nguồn cung của TP HCM, buộc các doanh nghiệp phải mở rộng về các vùng vệ tinh phát triển dự án nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Phối cảnh một dự án khủng quy mô 1.000 ha của doanh nghiệp TP HCM tại Hồ Tràm.

Nguyên nhân sâu xa

Theo ông Trần Khánh Quang, nguyên nhân sâu xa của cuộc viễn chinh khởi phát từ năm 2018 là pháp lý dự án tại TP HCM diễn ra quá chậm. Điều này đẩy chi phí đầu vào tăng vọt nhưng khó kiểm soát đầu ra (không có sản phẩm để bán). Diễn biến trên khiến doanh nghiệp bất động sản bị tắc nghẽn dòng tiền, không còn đạt được biên lợi nhuận lý tưởng như trước đây nữa.

Lợi nhuận là yêu cầu sống còn, các công ty địa ốc buộc phải có sản phẩm để bán mới tồn tại được. Đứng trước áp lực phải tăng trưởng bằng mọi giá, các doanh nghiệp bất động sản buộc tìm giải pháp mở rộng thị trường, đa dạng hóa sản phẩm; hiện thực hóa biên lợi nhuận ngày càng tăng theo kế hoạch từng năm.

Sự thôi thúc ban đầu đến từ bản năng sinh tồn, buộc các công ty địa ốc dịch chuyển về thị trường vùng ven để cải thiện doanh thu và lợi nhuận. Khởi phát chỉ là làn sóng nhỏ, thưa thớt nhưng qua nhiều năm, lớp lớp doanh nghiệp đều "căng buồm ra khơi đánh bắt xa bờ". Doanh nghiệp nhỏ làm dự án nhỏ, doanh nghiệp lớn hơn làm dự án to hơn. Đến khi các đại gia nhập cuộc, những đại đô thị siêu khủng, quy mô vài trăm ha đến nghìn ha ở những vùng vệ tinh dần xuất hiện.

Từ một vài vệt nhỏ cuối năm 2017 đầu 2018, đến tháng 6/2020, làn sóng viễn chinh đã tạo thành cuộc "đại di cư" với quy mô kỷ lục của doanh nghiệp bất động sản TP HCM. Nhìn vào nguyên nhân sâu xa, không thể bỏ qua yếu tố chênh lệch địa tô và mức lợi nhuận khủng là đòn bẩy thúc đẩy quá trình này diễn ra với tốc độ chóng mặt. Trên thực tế, giá đất ở vùng vệ tinh, các tỉnh giáp ranh, lân cận nhìn chung còn thấp so với mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao tại nội thành Sài Gòn.

Ông Quang phân tích, tỷ suất lợi nhuận của các dự án vùng vệ tinh và tỉnh thành lân cận cao hơn nhiều so với TP HCM. Nếu biên lợi nhuận hiện nay tại thị trường chủ lực là Sài Gòn chỉ dao động ngưỡng 30-35% trở xuống và ngày càng khó khăn thì đầu tư vùng ven mức lãi tối thiểu 50%. Biên lợi nhuận phổ biến của dự án tỉnh lẻ có thể cao hơn gấp đôi TP HCM, tức đạt 60-70%, thậm chí cao hơn gấp nhiều lần

Ngoài ra, quỹ đất lớn ở vùng vệ tinh còn giúp các doanh nghiệp thuận lợi trong việc sản xuất hàng loạt trên nền tảng quỹ đất quy mô cực lớn, tạo ra nhiều sản phẩm đẹp, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của đa số người mua. Nếu bán được hàng, doanh số và lợi nhuận của các dự án vùng vệ tinh được xếp vào nhóm cực đại. Trong khi đó, nếu ế hàng, giá trị tài sản tích lũy này sẽ tăng dần theo thời gian

Các yếu tố trung gian

Hạ tầng liên vùng TP HCM đang có bước chuyển mình với nhiều dự án đường cao tốc, vành đai, sân bay... liên tục được công bố thời gian gần đây. Điều này hỗ trợ lớn cho sự hình thành, phát triển của đô thị vệ tinh. Với đòn bẩy tích cực đó, cộng áp lực giãn dân vì Sài Gòn quá tải, các doanh nghiệp bất động sản có lý do dịch chuyển đầu tư về vùng ven, tỉnh lẻ, cũng như kích hoạt mô hình đầu tư ly tâm (rời khỏi khu trung tâm).

Trong khi đó, dòng tiền đại chúng (phổ biến 1,5-2 tỷ đồng) đang bế tắc trong việc tìm kênh đầu tư liền thổ tại TP HCM khi giá nhà phố dự án đã lên 9-10 tỷ đồng đầu năm 2020. Các dự án ở vùng vệ tinh với mô hình trả chậm dài hạn theo tiến độ, dễ tiếp cận vốn vay và giá thấp hơn Sài Gòn đã nhanh chóng chiếm thị phần.

Mặt khác, sự xuất hiện của Covid-19 những tháng đầu năm nay đã làm thay đổi tư duy đầu tư của thị trường địa ốc. Người mua đột ngột đổi khẩu vị sang bất động sản sinh thái, bất động sản xanh như một điểm cộng cho giai đoạn xuất hiện khái niệm cách ly và hậu giãn cách. Điều này giúp các siêu dự án vùng vệ tinh dễ tiếp cận người mua hơn trước.

Tiềm năng song hành cùng rủi ro

CEO Việt An Hòa khẳng định, các vùng vệ tinh, tỉnh thành giáp ranh sẽ mở ra cánh cửa mới cho sự phát triển của vùng TP HCM ở tầm nhìn vĩ mô, nhưng tiềm năng này nằm ở thì tương lai. Tức quá trình đầu tư của doanh nghiệp lẫn khách hàng hiện nay chỉ có thể "hái quả ngọt" trong nhiều năm sau đó.

Do vậy, cuộc "đại di cư" này đòi hỏi lộ trình đầu tư bài bản, quy hoạch chuẩn ngay từ đầu, hạ tầng giao thông và xã hội (đường xá, trường, trạm...) được triển khai trước, nhà cửa mọc lên sau. Công ăn việc làm phải được tạo dựng dần dần ở vùng ven này để hình thành làn sóng di dân - giãn dân cơ học. Tránh vết xe đổ các đô thị hoang, thành phố ma từng xảy ra trước đó ở một số tỉnh thành lân cận Sài Gòn.

Tuy nhiên, điều đáng quan ngại hiện nay là giá bất động sản ở vùng ven cũng đã bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung của địa phương. Người mua khó nhận biết được rủi ro này vì thiếu kỹ năng thẩm định giá và chưa tiếp nhận đủ thông tin. Nhiều khách hàng không thể lường được kịch bản mua dễ bán khó do thanh khoản ở vùng ven thường kém hơn TP HCM. Chỉ cần không sắp xếp dòng tiền hợp lý sẽ rất dễ bị chôn tiền tỷ ở vùng ven.

Mặt khác, hạ tầng giao thông liên kết vùng không thực hiện nhanh hoặc thường kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến cũng có thể trở thành rào cản ngáng đường của cuộc "đại di cư" này.

Nếu các chủ đầu tư không đủ năng lực, thiếu tầm nhìn hoặc chỉ chạy theo lợi nhuận, không làm đúng cam kết trường học, bệnh viện, thương mại, giải trí, cảnh quan sẽ làm mất giá trị sản phẩm khi bàn giao, dẫn đến thiệt hại cho người mua. Vì vậy, cuộc "đại di cư" rất cần sự góp mặt của những cánh chim đầu đàn để định vị đúng thị trường vệ tinh còn sơ khai, thiếu tiền lệ và đầy thách thức này.