Bán bất động sản qua sàn

“Thế là anh sắp có thêm khoản thu nhập từ cho thuê thẻ môi giới bất động sản rồi” - anh Hà Trung, một môi giới bất động sản lâu năm, mở đầu câu chuyện khi vừa gặp tôi.

Tôi hiểu anh đang nhắc đến một nội dung tuy mới mà cũ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã yêu cầu việc mua nhà đất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Quy định này được kỳ vọng khắc phục các bất cập của thị trường thời điểm đó. Giá cả sẽ công khai; thông tin pháp lý dự án sẽ minh bạch, từ đó giảm bớt rủi ro cho các bên; giúp nhà nước có thêm công cụ để quản lý thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, không những không đạt được mục tiêu đặt ra, mô hình sàn giao dịch còn nảy sinh nhiều tiêu cực: nhiều sàn trở thành "sân sau" của chủ đầu tư để thu tiền chênh từ khách hàng: một số sàn liên kết với nhau cùng đầu cơ để tăng giá và lũng đoạn thị trường. Không ít chủ đầu tư phải đi "thuê" chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa cũng như tạo thêm nguồn thu từ hoạt động xác nhận cho các chủ đầu tư khác. Vì những bất cập này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn.

Sau tám năm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại lội ngược, quay về quy định cũ, yêu cầu hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác cũng được khuyến khích thông qua sàn.

Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản trong Dự thảo về cơ bản không khác nhiều so với quy định từ 2006, nhưng vai trò đã được "nâng cấp". Sàn giao dịch bất động sản vẫn giữ vị trí trung gian mua bán, cung cấp thông tin cho các bên. Nhưng hơn thế, văn bản xác nhận giao dịch bất động sản qua sàn sẽ là cơ sở cho các bên nộp thuế và đăng ký quyền sở hữu, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.

Đây là điểm bất hợp lý đầu tiên. Quy định về vai trò của sàn giao dịch trong Dự thảo không những mâu thuẫn với Luật Đất đai (không yêu cầu giao dịch qua sàn như điều kiện để đăng ký biến động đất đai) mà còn vô tình coi sàn giao dịch bất động sản như một cơ quan cung cấp dịch vụ công. Sàn giao dịch bất động sản chỉ là doanh nghiệp kinh doanh, không phải là công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của nhà nước hay lợi ích cộng đồng.

Điểm bất hợp lý khác là đề xuất giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ làm tăng chi phí bán hàng. Một chủ đầu tư chia sẻ với tôi, chi phí bán hàng - bao gồm cả chi phí marketing, quảng cáo - không dưới 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. Họ sẽ mất thêm 1% chi phí bán hàng nếu như có thêm thủ tục xác nhận giao dịch qua sàn. Người gánh chịu cuối cùng vẫn là người mua nhà, theo kiểu "trăm dâu đổ đầu tằm".

Vấn đề bất cập thứ ba, là Dự thảo luật "nâng cấp" vai trò của sàn giao dịch, trong khi về bản chất, sàn vẫn chỉ là một đơn vị môi giới trung gian. Dự thảo không có điều khoản quy định rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Sàn giao dịch sẽ chịu trách nhiệm đến đâu khi xảy ra tranh chấp, khi chủ đầu tư triển khai chậm tiến độ, không đúng cam kết với khách hàng? Nếu câu hỏi này không được làm rõ, các xác nhận giao dịch qua sàn không đem lại lợi ích gì đáng kể cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Đến thời điểm bán hàng, chủ đầu tư đã trải qua rất nhiều thủ tục pháp lý về dự án nên không mong muốn phải thực hiện thêm bước xác nhận giao dịch qua sàn. Người mua cũng không thể trông cậy vào các thông tin, hồ sơ pháp lý, giá bán mà sàn giao dịch cung cấp; nếu sàn vẫn chỉ là bên "không có tóc", vô can trong các tranh chấp, khiếu kiện.

Vậy nhà quản lý phải làm gì để không bắt buộc qua sàn giao dịch, mà vẫn hạn chế được các bất cập của thị trường?

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, các công cụ điều tiết có hiệu quả sẽ cần được triển khai, như: công khai thông tin các loại quy hoạch; xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; đề ra biện pháp điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế, quỹ đất, cung cầu hàng hóa bất động sản; tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản...

Bộ công cụ này sẽ từng bước làm lành mạnh hóa thị trường, mang lại hiệu quả cao hơn so với đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản (trên giấy) qua sàn.

Không thể kỳ vọng đặt một cơ thể nặng nề trên đôi chân mềm yếu, nên cũng không thể trông chờ vào sự minh bạch, phát triển của thị trường bất động sản nếu dựa vào các sàn giao dịch - vốn là một mô hình có nhiều khiếm khuyết.

Phạm Thanh Tuấn

Khởi công đường nối Pháp Vân - Cầu Giẽ với vành đai 3 vào tháng 6

 Tuyến đường dài 3,4 km, 8 làn xe, nối Pháp Vân - Cầu Giẽ với vành đai 3 dự kiến được UBND TP Hà Nội khởi công vào 6, hoàn thành năm 2025.

Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông TP Hà Nội cho biết điểm đầu tuyến giao với cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ (km184+100), điểm cuối giao với vành đai 3 (km169+100). Tuyến đường gồm 6 làn xe cơ giới, 2 làn xe hỗn hợp, tổng diện tích sử dụng đất khoảng 31 ha, kinh phí đầu tư 3.200 tỷ đồng.

Các hạng mục chính của dự án gồm nút giao bán hoa thị Tứ Hiệp; đoạn đường từ Tứ Hiệp đến vành đai 3; nút giao với vành đai 3; hạ tầng kỹ thuật, thoát nước, cây xanh, chiếu sáng, đường gom.

Cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ ùn tắc khoảng 2 km tại trạm thu phí hướng ra khỏi trung tâm thành phố ngày giáp Tết Nguyên đán 2023. Ảnh: Gia Chính

Việc triển khai dự án nhằm hình thành tuyến đường theo quy hoạch, giải quyết tình trạng ùn tắc ở đầu cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì và khu vực phía nam, đông nam Hà Nội.

Dự án được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư tháng 1/2020 với kinh phí khoảng 2.500 tỷ đồng, sau đó được điều chỉnh tổng đầu tư lên 3.200 tỷ đồng từ nguồn ngân sách TP Hà Nội.

Võ Hải

Cách kích hoạt não nghĩ hướng kiếm nhiều tiền hơn

 Giải phóng bộ não khỏi những tư duy khuôn mẫu, phản ứng tiêu cực hình thành bởi biến cố trong quá khứ, có thể giúp kiếm tiền tốt hơn.

Bạn đã bao giờ tự hỏi mình bất kỳ câu hỏi như: Tại sao tôi không thể kiếm được nhiều tiền hơn; Tại sao có vẻ như những người kém năng lực hơn cuối cùng lại kiếm được nhiều tiền hơn mình; Tại sao tôi cảm thấy bế tắc?

Dù được đánh giá là có năng lực, sáng tạo hoặc chăm chỉ nhưng một số người lại gặp khó trong việc bức phá bản thân để thành đạt hơn. Một trong những lý do có thể do bộ não của họ chưa được vận dụng hiệu quả.

Tiến sĩ Alok Trivedi, Chủ tịch kiêm CEO công ty tư vấn về hiệu suất Aligned Performance Institute (Mỹ) đã dành 27 năm để nghiên cứu mối liên hệ sâu sắc giữa nơ ron thần kinh và hiệu suất cá nhân.

Kết quả, ông xác định không ít hơn 92 kỹ thuật được khoa học giúp điều chỉnh lại bộ não trở thành phiên bản tốt hơn. Dưới đây là 3 điểm mà tạp chí Entrepreneur cho là đặc biệt quan trọng trong việc kích hoạt lại não, giúp rút ngắn khoảng cách giữa khả năng tiềm ẩn và thành công thực tế.

Giới hạn trong hành vi có thể đến từ các biến cố trong quá khứ hoặc cách được nuôi dạy. Ảnh: Pixabay

Tìm nguồn gốc của vấn đề

Trong phim ảnh hay tiểu thuyết, các nhân vật phản diện thường có một quá khứ đau khổ, khiến họ trở nên xấu xa. Với những người vật lộn với chuyện kiếm tiền, họ thường cũng có những lịch sử tiêu cực riêng.

Theo TS Trivedi, bộ não của hầu hết mọi người đều có một rào cản mặc định cần phải vượt qua được để có thành công lớn hơn. Chúng thường được hình thành trong giai đoạn đầu đời, có thể là một khoảnh khắc hoặc một chuỗi khoảnh khắc, để tạo ra khuôn giới hạn hành vi. Đôi khi, hệ thống rào cản mặc định này tạo ra sự sợ hãi, hoang tưởng, hoặc lo lắng.

Ví dụ, nó có thể là bố mẹ ly hôn, gia đình phá sản hay cách người đó được nuôi dạy. Dù là gì đi nữa, phản ứng của hệ thống thần kinh dẫn đến cảm xúc tiêu cực, có thể là oán giận với tiền bạc. Vì điều này, chúng ta né tránh các cơ hội, công việc, tạo ra rào cản kiếm tiền.

Cách tốt nhất để biết liệu bạn có gặp rào cản mặc định trong thần kinh hay không là phân tích cảm xúc và hoàn cảnh bản thân. Hãy tự hỏi: Bạn có cảm thấy bế tắc không? Bạn đã đạt đến thu nhập cao? Bạn có sợ tương lai? Bạn phải tìm ra vấn đề, các trải nghiệm trong quá khứ có liên quan để có thể xử lý chúng.

Giải quyết rào cản tiêu cực

Khi đã xác định được điều gì đã tạo ra phản ứng tiêu cực, đã đến lúc phải đương đầu với nó, có thể tạo ra cảm giác không thoải mái, nhưng bước này rất quan trọng để bắt đầu quá trình thay đổi. "Một khi đã xác định được nguồn gốc, đã đến lúc phải làm rõ ràng bằng cách xem xét cả hai mặt của trải nghiệm, tích cực và tiêu cực", Trivedi nói.

Hãy tự hỏi mình những câu hỏi sau: Những trải nghiệm này tạo ra những cảm xúc tiêu cực nào dai dẳng với bản thân? Sự oán giận này đã giúp tôi trưởng thành hơn thế nào trong cuộc sống (nếu có)? Điều gì tốt tôi nhận được từ nó?

Điều quan trọng phải xác định là những trải nghiệm trong quá khứ mang lại cho bạn kết quả tích cực cũng nhiều như tiêu cực. Nếu chúng ta xem xét các sự kiện trong quá khứ với cả hai mặt cân bằng, bộ não chúng ta sẽ được giải phóng khỏi những cảm xúc bất lợi.

Hành động với lòng biết ơn

Ở bước này, đầu tiên hãy tự hỏi: Tôi có nên cảm thấy biết ơn đối với những nguồn gốc của sự oán giận trong bản thân? Theo Randy Garn của Entrepreneur, càng hiểu về sức mạnh của lòng biết ơn, bạn sẽ thấy nó là một chất xúc tác quan trọng trong nỗ lực kiếm tiền.

TS Trivedi giải thích rằng, tìm kiếm được lòng biết ơn sẽ giúp cảm xúc được giải phóng khỏi các khuôn mẫu tiêu cực đang mắc phải. Cảm nhận được lòng biết ơn cũng sẽ thay đổi niềm tin, đưa hoạt động thần kinh ra khỏi hạch hạnh nhân, nơi phụ trách phản ứng với căng thẳng bằng cách chiến đấu hoặc bỏ chạy.

Khi không còn bị chi phối bởi phản ứng của hạch hạnh nhân và kết nối lại với trung tâm điều hành của bộ não, chúng ta sẽ bắt đầu có khả năng lập kế hoạch, sáng tạo và thay đổi. "Tương lai đột nhiên tươi sáng và chúng ta hiểu mình cần đi con đường nào để đến đó", TS Trivedi mô tả.

Trivedi cho rằng khi kích hoạt lại bộ não thành công, các khuôn mẫu giới hạn cũ biến mất và các khuôn mẫu mới ra đời. Có khả năng những mô hình mới sẽ thúc đẩy sự sáng tạo, vượt qua giới hạn và giúp bạn tạo ra của cải.

Phiên An (theo Entrepreneur)

Hà Nội sắp có thêm hơn 4,1 triệu m2 sàn nhà ở

 Năm nay, Hà Nội sẽ có thêm trên 4,1 triệu m2 sàn nhà ở để đáp ứng với dự báo cần khoảng 89 triệu m2 sàn tổng nhu cầu về nhà đến 2030.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết năm nay, chỉ tiêu số nhà ở hoàn thành theo dự án là 21.100 căn; tổng diện tích nhà ở là 4,11 triệu m2; tổng số nhà ở và tổng diện tích nhà ở xã hội hoàn thành 400 căn; diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 28 m2 sàn một người.

Giai đoạn 2010 - 2020, toàn Hà Nội đã hoàn thành xấp xỉ 50 triệu m2 sàn nhà ở. Theo dự báo, giai đoạn 2021 - 2030, nhu cầu về nhà ở của người dân khoảng 89 triệu m2. Với mục tiêu này, nhu cầu vốn sẽ cần khoảng 880.000 tỷ đồng, trong đó, vốn ngân sách khoảng 11.700 tỷ đồng.

Tính chung giai đoạn 2021 - 2030, thành phố sẽ đẩy mạnh phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến phát triển thành quận; đa dạng loại hình nhà ở, trong đó, chú trọng nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các tầng lớp dân cư có mức thu nhập khác nhau.

Bên cạnh đó, khu vực nội đô sẽ hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư (trừ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái định cư) để tránh gia tăng dân số, quá tải hạ tầng. Các khu vực còn lại hạn chế phát triển nhà ở liền kề, thấp tầng, tăng tối đa nhà chung cư nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất; khu đô thị, khu nhà ở phải quy hoạch, đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trước đó, trong năm ngoái, trên địa bàn Hà Nội đã có thêm hơn 1,3 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 9% kế hoạch. Trong đó 985.000 m2 sàn nhà ở thương mại (tại 16 dự án) và 257.000 m2 sàn nhà ở xã hội (3 dự án).

Góc khuất bán chéo bảo hiểm tại ngân hàng

 Sau hai năm liền trong top "nhân viên bán chạy bảo hiểm nhất hệ thống", Huyền nghỉ việc vì lo "phải xử lý hậu quả về sau".

Trần Như Huyền là cựu nhân viên của một nhà băng tư nhân trong top 3 bán chạy bảo hiểm trong 2022. Hai năm liền cô được tuyên dương danh hiệu "Top FYP bancassurance 2019-2020", nghĩa là thuộc top nhân viên bán chéo bảo hiểm xuất sắc nhất.

Trước việc hàng loạt người dân phản ánh về những hợp đồng bảo hiểm mua qua ngân hàng bị tư vấn sai sự thật, Huyền và một số nhân viên bancassurance từng trực tiếp giới thiệu hoặc tư vấn bảo hiểm, quyết định chia sẻ với VnExpress về cách họ đã chốt các hợp đồng.

Một hợp đồng bảo hiểm được bán qua ngân hàng. Ảnh: Quỳnh Trang

Kịch bản chốt đơn bảo hiểm gọn lẹ

Bán chéo bảo hiểm (bancas) qua ngân hàng "nở rộ" trong gần chục năm trở lại đây, đóng góp tới 40% doanh thu khai thác mới của ngành bảo hiểm tại Việt Nam. Để bán bảo hiểm, nhiều nhà băng áp dụng mô hình nhân viên ngân hàng giới thiệu. Tức ngân hàng và nhân viên của họ chỉ đơn thuần là người giới thiệu còn khâu tư vấn được thực hiện bởi người của hãng bảo hiểm có mặt tại nhà băng.

Một mô hình khác là nhân viên của nhà băng trực tiếp tham gia vào tất cả khâu, từ giới thiệu cho đến tư vấn, hoàn tất thủ tục hợp đồng. Từ năm 2019, ngân hàng nơi Trần Như Huyền làm việc áp dụng mô hình này, bắt buộc nhân viên nhà băng trực tiếp tư vấn bảo hiểm thay thế cho người của hãng bảo hiểm. Từ một chuyên viên mở thẻ và tiết kiệm, cô được đề cử sang làm bảo hiểm.

Kể từ đó, Huyền có vai trò hoàn tất thủ tục hợp đồng và tư vấn thêm cho những khách hàng được người giới thiệu đưa sang. Người giới thiệu này cũng là nhân viên của nhà băng, chuyên nhận gửi tiền và có quan hệ thân thiết với khách hàng tại chi nhánh.

Là nhân viên chuyên về bảo hiểm tại ngân hàng nhưng Huyền thừa nhận mình không hề am hiểu cũng không hề yêu thích bảo hiểm và cũng không được đào tạo bài bản.

Cô cho rằng cách đào tạo "hời hợt", mỗi nhân viên được học 1-2 ngày để cấp mã đại lý hành nghề; được tham gia một số workshop đào tạo nghiệp vụ nhưng không đi sâu vào sản phẩm ngân hàng đang bán.

"Cách tư vấn thì luôn nói tiết kiệm và được tặng thêm quyền lợi sức khoẻ, không hề nói bảo hiểm. Còn khách hàng nghe thấy được tặng tiền, tặng vali, tặng quà... là mọi thứ xong xuôi hết", Huyền kể.

Cô còn thừa nhận mình "học vẹt về sản phẩm", không rõ bản chất sản phẩm nhưng đã phóng đại lên cho khách. Để hợp đồng được cấp một cách dễ dàng, việc kê khai sức khoẻ của khách cũng hoàn toàn bị bỏ qua. Nhiều hợp đồng được thiết kế với đối tượng được bảo hiểm là trẻ con để hợp đồng được cấp nhanh (do trẻ con ít bệnh tật). Trong khi đó, theo nguyên tắc bảo hiểm, ưu tiên phải phòng rủi ro cho người trụ cột tạo thu nhập chính trong gia đình.

Được người giới thiệu liên tục đưa khách về, mỗi ngày Huyền hoàn tất 3-4 hợp đồng bảo hiểm, mỗi hợp đồng có mức phí bảo hiểm từ 50 triệu đến 100 triệu đồng một năm. Thời điểm đó, 9h sáng Huyền đến ngân hàng, 3h chiều đi về. Thu nhập từ bán bảo hiểm có lúc lên tới 60-80 triệu đồng một tháng.

Hai năm liền, cô cùng với người giới thiệu luôn thuộc top bán hàng giỏi nhất của kênh bancassurance. Người bạn cùng chi nhánh của Huyền, theo lời kể của cô, trở thành "hình mẫu" bán bảo hiểm, thường xuyên được lãnh đạo đề cử chia sẻ lại kinh nghiệm cho những nhân viên khác.

Tuy nhiên, cũng trong hai năm làm ở vị trí này, Huyền vấp phải nhiều tình huống khiến bản thân áy náy.

Cựu nhân viên bancassurance kể lại trường hợp khiến cô áy náy

00:0001:34

Tốc độ phát 1x

"Có lúc tôi làm hồ sơ cho một chị bán vé số, phải đóng phí bảo hiểm 50 triệu đồng một năm. Tôi hỏi lại bạn giới thiệu, làm vậy có quá hay không?", Huyền kể về một trường hợp mà bản thân cô không hề muốn làm hồ sơ. Tuy nhiên, khách hàng này tin tưởng lời người giới thiệu, Huyền cũng ở thế khó xử vì không thể đứng ở góc độ phản bác khi đang là người của ngân hàng.

Trường hợp thứ hai là một khách hàng lớn tuổi, mua bảo hiểm nhưng vẫn nghĩ đó là gửi tiết kiệm. Sau đó, khách hàng tới nói muốn ngừng tham gia và rút tiền về nhưng không thể được. "Cô nói đây là tiền của quý phật tử đóng góp để cúng chùa, cô không có tiền đóng tiếp các năm sau đâu và cũng không biết làm sao để rút ra. Cô ngồi khóc tại chỗ luôn", Huyền kể lại.

Một lần khác, một khách hàng nữ bị ung thư cầm hợp đồng bảo hiểm tới hỏi ngân hàng, rằng cô có được chi trả tiền chữa trị hay không. Nhưng Huyền kể, oái oăm thay đối tượng bảo hiểm trên hợp đồng lại là con của khách hàng. Có nghĩa là, chỉ khi con của người này gặp vấn đề sức khoẻ hoặc tử vong, chị mới được bồi thường. Kể cả khi chị qua đời, hợp đồng này vẫn cần phải có người đóng tiếp. Chị gần như gục ngã ngay tại đó, Huyền nhớ lại.

Ba vụ việc này là giọt nước tràn ly khiến Huyền quyết tâm nghỉ việc. Cô nhận ra, lúc đó mình làm chỉ vì tiền chứ không cảm thấy đang giúp ai, không thấy hạnh phúc vì những gì mình nói là sai sự thật.

Ngoài những trường hợp tự mua, một số khách hàng không hề biết họ đang tham gia bảo hiểm nhân thọ. Theo quy định, khách hàng có 21 ngày để cân nhắc hợp đồng sau khi đã ký. Với những nhân viên như Huyền, đây là 21 ngày "sợ sệt nhất". Đôi khi khách hàng nhắn tin, gọi điện, họ không dám bắt máy.

"Qua nhiều sự vụ, tôi thấy mình không ngủ ngon khi nhận những đồng tiền này. Nhiều khách hàng họ hiền lắm. Khi nghe rằng không rút tiền ra được, họ đi về một cách sợ sệt và hoang mang, không hề làm lớn chuyện. Huyền nhớ lại ánh mắt của họ. Họ càng hiền, mình càng cảm thấy có lỗi", cô nói.

Công thức chung: dồn tiền phí bảo hiểm năm đầu

Loại sản phẩm thịnh hành mà các hãng bảo hiểm đẩy mạnh bán chéo qua kênh ngân hàng và đại lý gần đây là bảo hiểm liên kết đầu tư. Tiền bỏ vào theo đó, được chia thành hai rổ gồm phí bảo hiểm và đầu tư sinh lời.

Công thức phổ biến được nhiều nhân viên ngân hàng, tư vấn bảo hiểm phân bổ tiền đóng của khách hàng là dồn phí vào năm đầu tiên. Tới năm thứ hai, phí hợp đồng bảo hiểm sẽ giảm và chuyển phần lớn tiền khách hàng sang phần đầu tư. Tuy nhiên, cách làm này sẽ gây thiệt hại cho khách hàng do việc giảm phí bảo hiểm đột ngột chưa bao giờ được khuyến khích, trừ khi xảy ra sự cố bắt đắc dĩ.

Không làm cùng ngân hàng với Huyền, Phan Anh, cựu tư vấn viên bancassurance tại một nhà băng khác, cũng sử dụng công thức dồn phí bảo hiểm vào năm đầu này.

Phan Anh kể, khi làm việc năm 2021, người này được hướng dẫn tư vấn quyền lợi đầu tư sinh lời dựa vào dữ liệu quá khứ. Chủ trương chung là khi làm hợp đồng cho khách hàng, tiền trong năm đầu được dồn đóng phí bảo hiểm và từ năm thứ hai giảm phí, dồn 90% tiền vào đầu tư. Với kịch bản này, nhiều khách hàng trước đây đã có lãi.

"Theo tính toán, khách hàng có thể huề vốn trong 5 năm. Hợp đồng năm thứ hai thay đổi cơ cấu, dồn tiền vào đầu tư thì tiền sinh lời 3-5 năm bù lại phần phí ở bảo hiểm năm đầu", Huyền nói về dự tính phân bổ dòng tiền cho khách hàng.

Tuy nhiên, chính Huyền và các bạn nhân viên khác cũng không lường được kịch bản chứng chỉ quỹ giảm giá mạnh, dẫn đến danh mục đầu tư của khách hàng cũng lỗ theo.

Minh Thuỷ, một nhân viên ngân hàng đã nghỉ việc, phải đối mặt với những cuộc gọi từ khách hàng, họ chất vấn cô lừa gạt họ. Qua đầu dây điện thoại, nhân viên này thừa nhận đã vô tâm khi giới thiệu khách hàng lên bộ phận bảo hiểm và cũng tư vấn rằng khoản tiền bỏ vào sau 3 năm có thể rút đủ gốc và lãi.

Chưa có thống kê cụ thể về những khiếu kiện thời gian qua, tuy nhiên, những sự việc này đang làm ảnh hưởng trầm trọng đến hình ảnh của bảo hiểm nhân thọ và kênh bancassurance. Một số doanh nghiệp, ngân hàng vẫn khẳng định đào tạo nhân viên bài bản và làm theo đúng quy trình. Các sự vụ tiêu cực gần đây, vô hình chung khiến những người làm chuẩn chỉ, bị vạ lây.

Để đánh giá sự hài lòng thực tế của khách hàng với bancassurance, tỷ lệ duy trì hợp đồng qua những năm đầu tiên là một thước đo hiệu quả. Nhưng con số này chưa bao giờ được các nhà bảo hiểm và ngân hàng công khai.

Theo nguồn tin của VnExpress, việc bắt buộc công khai tỷ lệ duy trì hợp đồng từng được giới chuyên môn bàn luận để đưa vào dự thảo quy định về kinh doanh bảo hiểm. Tuy nhiên, đề xuất này sau đó không được ủng hộ.

Để cải thiện chất lượng tư vấn của kênh bancassurance, ông Ngô Trung Dũng, Phó tổng thư ký Hiệp hội bảo hiểm gợi ý doanh nghiệp bảo hiểm và ngân hàng nên thống nhất cơ chế kỷ luật, xử lý những nhân viên bancassurance sai phạm. "Cơ chế xử lý vi phạm trước đây chưa được hai bên thực sự chú trọng. Nhiều doanh nghiệp dù được phản ánh có sự sai phạm trong khâu tư vấn ở kênh bancassurance nhưng lâu nay cũng không can thiệp được", ông nói.

Dài hơi hơn, theo ông Dũng, doanh nghiệp bảo hiểm nên đưa điều kiện ràng buộc về tỷ lệ duy trì hợp đồng từ năm thứ hai vào điều khoản hợp tác với ngân hàng, nhằm kiểm soát chất lượng khâu tư vấn.

Về mặt pháp lý, dự thảo sửa đổi Nghị định chi tiết Luật kinh doanh bảo hiểm cũng một số nội dung mới nhằm kiểm soát và cải thiện chất lượng tư vấn nói chung. Theo đó, với loại hình bảo hiểm liên kết đầu tư, các ngân hàng dự kiến phải có quầy tư vấn tách biệt so với quầy giao dịch thông thường. Bên cạnh đó, các đại lý bảo hiểm bao gồm ngân hàng sẽ phải ghi âm nội dung khi tư vấn.

Gói 120.000 tỷ sẽ tác động gì đến thị trường địa ốc?

 Gói 120.000 tỷ đồng được dự báo thúc đẩy doanh nghiệp ồ ạt xây nhà xã hội để tiếp cận vốn rẻ (lãi suất 8,7% một năm), hứa hẹn cải thiện nguồn cung nhà giá thấp.

Đầu tháng 4, Thủ tướng đã phê duyệt đề án xây dựng ít nhất một triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030 (trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn). Ngân hàng Nhà nước cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm.

Theo các chuyên gia, gói tín dụng này sẽ có những tác động tích cực đến các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội nhờ mức lãi suất khá cạnh tranh. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu dự báo gói 120.000 tỷ có thể thổi bùng xu hướng các doanh nghiệp địa ốc chạy đua làm nhà ở xã hội nhằm tranh thủ cơ hội tiếp cận dòng vốn vay rẻ này.

Ông phân tích, hiện nay, ngay cả các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp (so với nhà ở cao cấp và hạng sang) cũng chỉ tiếp cận được lãi suất tốt khoảng 11-11,5% một năm. Trong khi đó, với mức lãi suất 8,7% mỗi năm kéo dài trong 3 năm, cho thấy doanh nghiệp chuyển sang phân khúc này sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ (trên dưới 3%).

Đối với quá trình xây dựng nhà ở cao tầng (không tính khâu chuẩn bị thủ tục pháp lý), thời gian hoàn thành dự án phổ biến từ 18 đến 36 tháng, tùy vào việc chuẩn bị dòng tiền đến đâu. Do đó, việc doanh nghiệp được tiếp cận lãi suất ưu đãi như trên khá thuận lợi cho các chủ đầu tư chuyển sang làm nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở lệch pha cung cầu, thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp, ông Châu cho rằng việc các doanh nghiệp đăng ký xây nhiều nhà ở xã hội có thể giúp cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở. Nếu các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội về đích như số liệu công bố sẽ mở ra cơ hội an cư cho người có thu nhập trung bình thấp lẫn người yếu thế trong xã hội.

Chủ tịch HoREA nói thêm, ngoài việc tranh thủ dòng vốn rẻ, nhiều doanh nghiệp nhảy vào phân khúc này cũng là giải pháp giúp họ cơ cấu lại sản phẩm, giảm hàng giá cao, tăng hàng giá vừa túi tiền, cải thiện thanh khoản đang bế tắc.

Dự án nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Còn ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, đánh giá gói 120.000 tỷ đồng có thể giúp lưu thông nhanh tiền tệ trong nền kinh tế nếu các dự án nhà ở xã hội được duyệt pháp lý kịp mốc 30/6 tới đây. Tuy nhiên thực tế cho thấy để duyệt xong pháp lý các dự án nhà ở xã hội với tốc độ nhanh nhất phải mất 12 tháng, tức phải đến năm 2024 mới có dự án nhà ở xã hội đạt chuẩn được giải ngân theo gói này và bước vào quá trình xây dựng, sau đó tạo ra thành phẩm.

Vì vậy, để thúc đẩy lưu thông tiền tệ, tăng tốc giải ngân gói tín dụng trên, cơ quan quản lý Nhà nước phải giải quyết nhanh thủ tục hành chính và duyệt cấp phép cho dự án nhà ở xã hội sớm. Song song đó, nên cho phép các doanh nghiệp làm nhà xã hội đã vay thương mại trước đó được chuyển đổi sang gói 120.000 tỷ đồng, giúp chủ đầu tư loại hình này tiếp cận mức lãi suất tốt.

Khi đã có dự án nhà xã hội đầy đủ pháp lý, sẵn sàng xây dựng, bán hàng, dòng vốn rẻ giải ngân từ gói 120.000 tỷ đồng sẽ bắt đầu phát huy tác dụng. Trước mắt gói tín dụng này sẽ có tác động cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, sau đó mới tính đến việc người có thu nhập thấp cân nhắc mua nhà.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, mức lãi suất 8,7% dành cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội khá cạnh tranh (tương đương với lãi vay kinh doanh sản xuất hiện nay), mức lãi vay 8,2% dành cho người mua nhà xã hội vẫn còn cao. Nếu người thu nhập thấp chần chừ không mua vì lo ngại nặng gánh lãi vay (chỉ duy trì trong 5 năm, sau đó người mua và ngân hàng tự thương lượng lãi suất), có thể làm gián đoạn giải ngân đầu ra gói tín dụng này.

Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh lãi suất 8,2% một năm cho người mua nhà ở xã hội xuống thấp hơn, lý tưởng nhất là 5% với cơ chế Nhà nước cấp bù lãi suất trong thời gian dài 20-25 năm, có thể tạo ra nhiều hiệu ứng lan tỏa tích cực hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát cũng nhìn nhận nếu Nhà nước điều chỉnh lãi vay dành cho người thu nhập thấp xuống mức hợp lý, có thể thúc đẩy dòng tiền từ gói tín dụng này luân chuyển mạnh mẽ trên thị trường, từ đó tạo ra cú hích tích cực trong vòng 6-12 tháng tới ở phân khúc nhà ở này.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ rất tốt cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, tuy nhiên, cần nhìn thẳng vào thực tế, lãi suất 8,2% vẫn chưa hỗ trợ được cho người mua là đối tượng thu nhập thấp. Vì vậy, gói tín dụng này có vai trò "chữa cháy", tức giải quyết được một phần khó khăn trong toàn cảnh bức tranh nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc.

"Gói tín dụng này không phải là cây đũa thần, đây là vốn của ngân hàng thương mại mang ra kinh doanh, mức lãi suất đưa ra mang tính chất nhà băng chia sẻ khó khăn với khách hàng, nên khó có thể đòi hỏi nhiều hơn", ông Châu đánh giá.

Chia sẻ tại hội thảo về nguồn vốn trong nước và vốn FDI cho thị trường bất động sản, Giáo sư tiến sĩ khoa học Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài (VAFIE) nhấn mạnh nhà ở xã hội không đơn giản chỉ là vấn đề chỗ ở cho người lao động. Nhà nước cần xem đây là một hệ sinh thái quan trọng của thị trường bất động sản nói riêng và của nền kinh tế nói chung.

Ông Mại đồng tình gói 120.000 tỷ đồng là vốn các ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách nên không thể bắt các nhà băng phải chịu lỗ hay bù lỗ khi cho vay gói tín dụng này. Vấn đề còn lại là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các bộ ngành, cơ quan giúp việc cho Chính phủ nỗ lực thực thi thể chế (thiết kế một gói tín dụng riêng dành cho nhà ở xã hội) mới có thể giúp mục tiêu nhà ở xã hội về đích.

"Nếu không có cách tiếp cận nhà ở xã hội bằng chính sách đặc thù, nổi trội sẽ không bao giờ có thể làm được", ông Mại nói.

Vũ Lê

Nhà ở xã hội - 'chiếc phao' của doanh nghiệp bất động sản

 Mỗi khi thị trường bất động sản gặp khó, doanh nghiệp lại tìm đến nhà ở xã hội, nhà giá rẻ như phao cứu sinh.

Nhà ở xã hội - một phân khúc luôn được nhận định là nhu cầu cao, song nguồn cung luôn thiếu hụt. Thậm chí, từ 2 năm trước, các đơn vị nghiên cứu thị trường đã nhắc đi nhắc lại về sự "tuyệt chủng" của nhà giá rẻ ở các thành phố lớn, nhưng khi đó, các chủ đầu tư lớn vẫn đang "say sưa" với bất động sản cao cấp. Chỉ từ khi thị trường bắt đầu rơi vào khó khăn từ cuối năm ngoái đến nay, các vấn đề về phát triển nhà ở xã hội được bàn đến nhiều hơn, kể cả những chủ đầu tư vốn có thương hiệu làm bất động sản cao cấp.

Trong tài liệu đại hội cổ đông vừa công bố, Vinhomes - nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường, cho biết thương hiệu nhà ở xã hội Happy Home sẽ là "một trong những trọng tâm phát triển" vào thời gian tới. Dù công bố chiến lược này từ năm ngoái, việc mở rộng quỹ đất cho phân khúc này và triển khai sẽ được Vinhomes tiến hành trong năm nay. Công ty dự kiến bổ sung dự án tại nhiều tỉnh, thành như Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa. Riêng tại Khánh Hòa, chủ đầu tư này vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án 3.700 tỷ đồng tại phường Cam Nghĩa.

Theo Vinhomes, các dự án mang thương hiệu Happy Home dự kiến tại vùng ven các tỉnh, thành phố lớn, sẽ là mô hình nhà ở xã hội đầu tiên tại Việt Nam có tích hợp hệ sinh thái đầy đủ, gồm cả trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, công viên, khu thể thao.

Một dự án nhà ở xã hội đã được đưa vào vận hành tại TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tại một hội nghị về nhà ở xã hội, những tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, như Him Lam, Novaland hay Bitexco cũng cho biết sẵn sàng đưa ra thị trường hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong những năm tới trên quỹ đất hiện có hoặc mở rộng thêm. Gần đây, chủ đầu tư một loạt dự án căn hộ dát vàng là Hòa Bình Group cũng có kế hoạch phát triển 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, dù chưa hoàn tất về mặt thủ tục.

Ở phía Nam, từ giữa năm 2022, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) bắt đầu quay lại với phân khúc sở trường nhà ở xã hội. Tháng 8 năm ngoái, Hoàng Quân mua lại dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) với giá cao dù trước đó từng bán rẻ, là động thái chuẩn bị cho kịch bản săn dòng vốn vay ưu đãi. Ở kế hoạch năm 2023, đơn vị này đặt mục tiêu kinh doanh tăng 5-7 lần so với cùng kỳ, với "nắm đấm chủ lực" là nhà xã hội. Doanh nghiệp đi đầu phân khúc này ở khu vực phía Nam kỳ vọng doanh thu đạt 1.700 tỷ đồng, phần lớn đến từ các dự án nhà ở xã hội tại Trà Vinh, Tây Ninh. Cổ phiếu HQC trở thành cái tên được chú ý gần đây khi liên tục tăng kịch trần.

Nói với VnExpress, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng nhà ở xã hội là đường thoát tối ưu cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các dự án bị ách tắc về pháp lý, thanh khoản thấp, thậm chí bằng 0. Tuy biên lợi nhuận với nhà ở xã hội thấp hơn và cũng không ít khó khăn bởi các điều kiện với người mua, thời điểm bán, chính sách vay song theo ông Hiệp, nếu các doanh nghiệp biết chắt chiu, đây vẫn là con đường lui có ánh sáng.

Dù nhiều kế hoạch chỉ là bước đầu, giới phân tích cho rằng việc xoay trục này cho thấy mỗi khi bế tắc, doanh nghiệp lại nghĩ đến nhà ở xã hội, nhà giá rẻ như phao cứu sinh. Trước đây, giữa lúc thị trường bất động sản đang ở đáy của cuộc khủng hoảng kéo dài từ năm 2011, phân khúc nhà giá rẻ có thanh khoản tốt đã hâm nóng lại thị trường bị đóng băng suốt thời gian dài nhờ gói vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ (gói 30.000 tỷ đồng).

Vì thế, theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ ở giai đoạn này không chỉ cứu doanh nghiệp mà còn có thể "rã đông" thị trường địa ốc. Chuyên gia này, cho rằng khi tham gia phân khúc này, các chủ đầu tư kỳ vọng vào 2 điểm sáng, về thanh khoản và nguồn tín dụng (cho cả chủ đầu tư và người mua).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng đồng tình với quan điểm này này. Theo ông, hiện nay, ngay cả các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp (so với nhà ở cao cấp và hạng sang) cũng chỉ tiếp cận được lãi suất khoảng 11-11,5% một năm. Trong khi đó, lãi suất cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội là 8,7% mỗi năm từ nay đến hết 30/6 và kéo dài trong ba năm, cho thấy doanh nghiệp chuyển sang phân khúc này sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ (trên dưới 3%).

Dù vậy, ông Hoài Nam cho rằng làm nhà ở xã hội cũng là bước vào đường đua đầy thử thách do biên lãi không cao (giới hạn 10%), pháp lý khó tương đương nhà ở thương mại, giá bán và đối tượng bán phải theo quy định. Điều này lý giải vì sao trước đây số doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đếm trên đầu ngón tay, ít có đơn vị nào mặn mà làm nhà ở xã hội khi thị trường nhà đất nóng sốt.

Nhìn vào thực tế nguồn cung nhà xã hội nhỏ giọt những năm qua, một số chuyên gia cũng nêu vấn đề, liệu các doanh nghiệp có hiện thực hóa được các kế hoạch khá tham vọng nói trên hay không. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, để nhận định về tính khả thi của các kế hoạch ở thời điểm này còn quá sớm, song khi một số chủ đầu tư tư nhân lớn đã tham gia vào đồng nghĩa với việc phân khúc này sẽ có sức sống hơn.

"Và một trong những vấn đề quan trọng nhất của việc phát triển phân khúc này không chỉ là vốn, mà còn vấn đề quỹ đất và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Hai mấu chốt trên nếu được mở sẽ trở thành động lực trong dài hạn cho nhà ở xã hội", ông Hiệp nói.

Trước đó, liên quan đến chính sách phát triển phân khúc này, Chính phủ công bố đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội từ nay cho đến năm 2030, trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn. Trong đề án, tổng vốn dự kiến cho kế hoạch là 849.000 tỷ đồng, chủ yếu bằng vốn xã hội hóa.

Các ngân hàng cũng vào cuộc thông qua việc triển khai chương trình cho vay ưu đãi với quy mô 120.000 tỷ đồng. Trong đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm. Sau thời gian này, Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo lãi suất định kỳ 6 tháng một lần.